Ecobonus condominiale 110 (AGGIORNAMENTO GENNAIO 2022)

ecobonus 110 per appartamenti condominiali cosa sappiamo

Ecobonus condominiale per la riqualificazione energetica

In questa sede parleremo nello specifico dell’Ecobonus  condominiale 110% (dopo aver trattato del Decreto 110% e di Ecobonus sulle seconde case).

Questo perchè il settore dell’edilizia scommette con forza sulla corretta applicazione dei bonus fiscali atti al conseguimento della riqualificazione energetica degli edifici italiani.

L’agevolazione prevista dall’Ecobonus 110% per il condominio può essere utilizzata per:

  • villette a schiera.
  • condomini verticali, in quest’ultimo caso progettando interventi legati al miglioramento del comparto energetico o antisismico dell’intero palazzo.

Molti lavori nei singoli appartamenti sono tra l’altro legati proprio al progetto “trainante”, quello che dovrebbe riguardare il condominio nella sua interezza.

Questo fattore rappresenta una doppia possibilità, ma allo stesso tempo vincola alcune tipologie di intervento fra loro.

Soprattutto rende necessario un chiarimento su come utilizzare l’Ecobonus condomini 110, oppure come fare ad estenderlo anche per i singoli appartamenti.

Campo di attuazione dell’Ecobonus condominio 110

risparmio in condominio con ecobonus 110Partiamo da un presupposto: sul bonus legato al Decreto Rilancio regna ancora molta confusione.

Molti ritengono sia legato soltanto alle singole ristrutturazioni degli appartamenti, altri pensano sia attuabile soltanto per grandi lavori legati agli interi condomini.

In realtà per usufruire dell’Ecobonus condominiale 110, dobbiamo ragionare esattamente a metà fra questi due estremi.

Il bonus per detrarre le spese di efficientamento energetico o adeguamento sismico, nasce per incentivare le riqualificazioni energetiche dei condomini e degli stabili nella loro interezza, al fine di conseguire un risparmio reale, abbassando così i consumi energetici.

Quindi, a ben pensarci, è piuttosto logico: la maggior parte dei condomini vanta riscaldamenti centralizzati e quindi ha la totale gestione dell’energia utilizzata per riscaldare le case. 

Sul fronte antisismico è la stessa cosa, poiché si tratta di un sistema basato sulla tutela del palazzo e della sua area complessiva, capace di fronteggiare problematiche legate allo sciame sismico preservando l’integrità delle singole unità abitative.

Interventi sulle parti comuni per ottenere l’Ecobonus condominiale

Seguendo ciò che dice il Decreto, è possibile realizzare interventi detraibili sulle parti comuni di un palazzo qualora essi rispondano ai seguenti requisiti:

  • Interventi di isolamento termico, per le pareti verticali dell’edificio, su una superficie che superi almeno il 25% del totale.
  • Interventi di sostituzione degli impianti di riscaldamento, raffrescamento, acqua sanitaria, a patto che essi passino a un sistema pari almeno alla classe energetica A.
  • Va chiaramente ribadito che in questa tipologia di interventi rientra ampiamente uno dei progetti più valutati grazie all’Ecobonus condominiale 110: l’installazione degli impianti fotovoltaici per la gestione del riscaldamento nei condomini.

Questi riportati in elenco vanno considerati come “interventi trainanti” nell’ambito dei progetti di ristrutturazione legati all’agevolazione Ecobonus condominio 110.

Ad essi è possibile collegare dei cosiddetti “interventi accessori o trainati”, svolti cioè contestualmente a quelli trainanti, che quindi possono godere dello stesso tipo di agevolazione fiscale.

Nel momento in cui viene eseguito almeno un intervento trainante sulle parti comuni condominiali, si ha la possibilità di effettuare all’interno delle singole unità che compongono il condominio anche uno o più dei cosiddetti interventi accessori o trainati.

Un esempio è la sostituzione degli infissi, o del generatore di calore dell’impianto di climatizzazione autonomo.

Come è logico, l’intervento accessorio può essere realizzato solo contestualmente agli interventi “trainanti” principali.

Ecobonus condominiale per appartamenti (NO miglioramento di 2 classi energetiche)

condominio come richiedere ecobonus 110Prestiamo adesso molta attenzione ad un aspetto su cui si è dibattuto fino ad un chiarimento da parte del Governo, nella sezione relativa alle FAQ sul 110%.

La domanda posta era inerente ad un progetto di ristrutturazione condominiale, con realizzazione di interventi trainanti sulle parti comuni del condominio e di soli interventi accessori o trainati nel singolo appartamento.

Il quesito è il seguente: è da considerarsi necessaria la verifica dell’aumento di due classi energetiche (che abbiamo visto essere una condizione fondamentale per la presentazione della domanda Ecobonus 110 condominiale) nel singolo appartamento o solo sul condominio, considerato nella sua interezza?

La risposta data è di grande rilevanza, in quanto si afferma che si può richiedere l’Ecobonus condominio 110 per il singolo appartamento.

Questo nel caso in cui al suo interno si effettui un intervento accessorio, senza che al suo interno si raggiunga il miglioramento delle 2 classi energetiche, oppure il conseguimento della più alta in assoluto, qualora ci si trovasse già in classe A3.

Quel che conta è la valutazione dell’edificio condominiale nella sua interezza, quindi, in caso di intervento trainante in condominio ed accessorio nel singolo appartamento, è sufficiente che l’aumento di classe energetica venga raggiunto dal condominio!

Interventi trainati o accessori sul singolo appartamento: quali sono

Riguardo questi interventi trainati o accessori, l’Agenzia delle Entrate ha stabilito un elenco di lavori abbinabili agli interventi trainanti condominiali, che consentono di ottenere l’Ecobonus condomini 110% sul singolo appartamento.

Li elenchiamo di seguito:

  • sostituzione del generatore di calore di impianto di climatizzazione autonomo già esistente;
  • adeguamento di collettori e tubi dell’impianto di climatizzazione;
  • ammodernamento dei terminali di emissione dell’impianto di climatizzazione;
  • adeguamento dei sistemi di regolazione e trattamento dell’acqua, sempre relativo all’impianto di climatizzazione;
  • installazione di impianti fotovoltaici;
  • inserimento di sistemi di accumulo fotovoltaico come impianti ad isola;
  • installazione di colonnine di ricarica.

Ecobonus condominiale 110 per appartamenti, senza lavori sull’intero edificio

condominio con facciata nera e arancioneIn alternativa all’intero edificio condominiale, è possibile progettare un intervento che consenta di ottenere la detrazione Ecobonus 110 soltanto per il singolo appartamento in condominio?

Si, purché sia avvenuta una delibera per l’Ecobonus condominiale 110, che confermi l’approvazione per questo tipo di intervento.

In buona sostanza, quindi, il bonus è fruibile anche da singoli appartamenti di edifici non interessati a lavori di efficientamento, purché si abbia l’ok dell’assemblea e si provveda chiaramente a ottenere tutte le autorizzazioni necessarie.

Un ulteriore aggiornamento ha stabilito, inoltre, che un singolo appartamento può effettuare comunque i lavori, richiedendo l’Ecobonus per condomini.

Questo, anche se il condominio non ha la possibilità di eseguire i lavori trainanti poiché sottoposto a vincoli che glielo vietano!

In questo caso resta comunque fondamentale l’attestazione del salto di 2 classi energetiche (scopri come è possibile ottenere un miglioramento) o del raggiungimento della più elevata, ma esclusivamente per l’appartamento condominiale, non di certo per il resto del condominio!

Ecobonus condominiale 110 su singoli appartamenti equiparati ad edifici unifamiliari

Un aspetto molto importante, e che ha scatenato non pochi dibattiti, oltre che ogni genere di sotterfugio da parte dei condomini, riguarda la possibilità di usufruire dell’Ecobonus condominio 110 per singoli appartamenti, senza dover richiedere autorizzazioni o lavori nelle parti comuni, qualora si possa:

  • disporre di almeno un accesso esterno autonomo;
  • definirsi come funzionalmente indipendenti dal condominio.

Qualora sussistano entrambe le seguenti condizioni è consentito aggirare l’assemblea condominiale e gli eventuali pareri negativi degli altri condomini.

E’ quindi possibile effettuare i lavori ed ottenere il beneficio fiscale del 110% solo per il nostro appartamento, in quanto questo viene equiparato ad un edificio unifamiliare.

Per chiarire questo punto molto rilevante, analizziamo le due condizioni prese in esame.

  • Accesso autonomo esterno

Per l’Agenzia delle Entrate è da considerarsi tale un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso da una strada (pubblica, privata o in multiproprietà), da un passaggio (cortile, giardino, scala esterna) comune ad altri immobili che affaccia su strada, da un terreno di utilizzo non esclusivo (ad esempio i pascoli).

  • Indipendenza funzionale

Un appartamento in condominio può ritenersi funzionalmente indipendente se dotato di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva (quindi con utilizzo del tutto esclusivo e svincolato dal resto del condominio).

Delibera per l’approvazione dei lavori con Ecobonus condominiale 110

assemblea condominialeProprio per capire meglio come funziona l’iter approvazione, alcuni chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate hanno stabilito in modo corretto quale sia il quorum dei voti da dover ottenere in assemblea condominiale per poter dare il via libera ai lavori.

Come abbiamo già avuto modo di vedere quando abbiamo parlato di interventi di coibentazione termica all’interno dei condomini, è necessario che l’assemblea si riunisca e deliberi con una maggioranza, pena il divieto di far partire i lavori.

Per quanto riguarda i lavori di isolamento termico atti a garantire l’ottenimento dell’Ecobonus 110 per appartamenti in condominio, si è stabilita una riduzione del quorum inizialmente considerato.

Questo è stato attualizzato all’ottenimento di una maggioranza semplice (la metà dei presenti in assemblea +1), ma con un tetto minimo di voti pari a un terzo del valore dell’edificio).

Questo aggiornamento sull’Ecobonus condominiale 110 consente di snellire l’iter di approvazione, fermo restando che sono necessarie ben 2 delibere:

  • una riguardante la decisione di effettuare un progetto di ristrutturazione atto all’ottenimento dell’Ecobonus 110 per condomini;
  • una che concede il via libera ai lavori veri e propri.

L’intervento deliberato è a carico del condominio, ma ovviamente è importante verificare che il progetto rientri nella sua totalità tra quelli che possono beneficiare della detrazione 110 per appartamenti in condominio.

Se la risposta è affermativa i condomini potranno disporre di questo beneficio fiscale sfruttando anche la cessione del credito e lo sconto in fattura.

Condomini contrari all’esecuzione dei lavori: cosa succede

Ma se ci sono dei condomini che sono contrari all’esecuzione dei lavori per interventi che consentono di ottenere l’Ecobonus condominiale al 110%, che cosa succede in questi casi?

Si ha uno stop ai lavori?

In realtà non è così, poichè, all’interno dell’Art. 119 relativo al Decreto Rilancio, è stato introdotto il comma 9-bis (confermato anche dall’ultima Legge di Bilancio).

Questo afferma che, se un gruppo di condomini vuole accollarsi l’intera spesa, può farlo purchè nel verbale di Assemblea si attesti:

  • la volontà scritta di chi si accolla la spesa;
  • il parere favorevole dei condomini a perseguire questa opzione, con le maggioranze precedentemente descritte.

Questo comma risponde alle preoccupazioni di molti condomini, che vorrebbero effettuare i lavori ma si trovano a dover fronteggiare il dissenso di una parte comunque rilevante, che ha il potere di non far scattare il quorum.

Già in passato abbiamo avuto modo di parlare di come coibentare l’appartamento senza delibera condominiale e come ripartire le spese condominiali per la coibentazione.

Ovviamente, alla parte che si accolla i lavori andrà l’intero diritto ad accedere all’Ecobonus condominio al 110%.

Scadenze lavori per l’ottenimento dell’Ecobonus condominiale

scadenza ecobonus condominio al 31 dicembre

Per quanto riguarda i condomini verticali e le villette a schiera possiamo fare un discorso comune, relativo alla scadenza dei lavori per poter ottenere l’agevolazione fiscale.

NOTA BENE: con villette a schiera andiamo, in questo caso, ad intendere un vero e proprio condominio orizzontale, non ci stiamo riferendo a fabbricati funzionalmente indipendenti.

Questa differenza è importante, perchè, nel caso di lavori su villette autonome, per quella che è l’attuale situazione normativa, si è arrivati ad una proroga per il completamento dei lavori al 31/12/2022, a condizione che entro il 30 Giugno si abbia completato almeno il 60% dei lavori.

La data che abbiamo riportato risulta essere definitiva, in quanto è stata approvata nella Legge di Bilancio 2022.

Successivamente a questa scadenza si dovrebbe andare incontro alla cessazione dell’Ecobonus per queste categorie di abitazioni.

Di contro, se effettuiamo i lavori su tutte le villette, intesi come intervento trainante sul condominio, si ha una scadenza dei lavori prevista entro il 31/12/2023 (stessa data valida anche per i classici condomini verticali.

Prestiamo attenzione anche in questo caso! Solo questi lavori potranno usufruire del 110.

Per gli anni seguenti, si avrà una riduzione della detrazione IRPEF.

  • Nello specifico, detrazione che al 2024 scenderà al 70%;
  • ulteriore riduzione della detrazione nel 2025, fino al 65%.

condominio come richiedere ecobonus 110

Ecobonus 110 condominiale: qualcosa di semplice ed automatico?

Assolutamente no! Come abbiamo avuto modo di vedere ci sono dei requisiti minimi che devono essere garantiti, inoltre non mancano gli aspetti ancora poco chiari sulla normativa di riferimento.

Per questo il consiglio che diamo a tutti è quello di nominare un tecnico qualificato che sia in grado di valutare se gli interventi che si vogliono realizzare in condominio possono consentire di ottenere la detrazione al 110%.

Un tecnico che si rispetti avrà necessariamente da considerare una valutazione prioritaria del condominio, con una diagnosi energetica che attesti le caratteristiche ed i punti critici di ogni appartamento e delle parti comuni.

Questo consente di poter garantire la stesura di un progetto di riqualificazione che consenta l’ottenimento dell’Ecobonus condominiale 110 per cento.

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Federico Calvanelli