Ripartizione spese condominiali per la coibentazione

foto di condominio

Un aspetto di cui si sente parlare spesso, ma che forse risulta ancora poco chiaro, riguarda le ripartizioni delle spese condominiali relative alla realizzazione di interventi di isolamento termico (ti ricordiamo di non perderti il nostro approfondimento sull’insufflaggio di un singolo appartamento condominiale).

E’ noto che, relativamente alla conservazione delle parti comuni di un edificio condominiale, i vari condomini non possono esimersi dall’obbligo di contribuire alle spese effettuate per la sua conservazione, e che queste spese devono essere ripartite tra ogni singolo condomino a prescindere dall’uso che ne fanno (vi è una vera e propria tabella di ripartizione delle spese condominiali per ogni intervento che viene eseguito).

Ma nel caso di un intervento di coibentazione del condominio, a chi spetta pagare questa spesa? Distinguiamo di seguito tra i casi di:

  • isolamento termico con il cappotto esterno
  • coibentazione sottotetto condominiale
  • intercapedine condominiale

Suddivisione spese condominiali per il cappotto termico

svolgimento assemblea condominiale per ripartizione spese coibentazione condominio

Per quanto riguarda la ripartizione delle spese condominiali per la posa di un cappotto termico, esistono delle regole chiare che valgono per ogni condominio e fanno riferimento alla sentenza della Cassazione sezione Civile del 03.01.2013, n. 64.

Le mura ed i tetti che hanno lo scopo di preservare il condominio da agenti esterni o infiltrazioni, devono rientrare tra le parti comuni dell’edificio, di cui ogni condomino può usufruirne nello stesso modo.

Il criterio da applicare per la ripartizione delle spese condominiali per un cappotto termico è, in questo caso, quello delle tabelle dei millesimali.

In tal senso ci viene in aiuto il comma 1 dell’Art. 1123 del Codice Civile; in esso si afferma che:

“Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”

E questa regola vale anche se il cappotto esterno si applica solo su una parte delle mura perimetrali?

Se l’assemblea condominiale delibera la coibentazione parziale, magari preferendo una singola zona che risulta essere particolarmente esposta agli agenti atmosferici, trova comunque applicazione la regola citata precedentemente.

Le ripartizioni delle spese condominiali hanno senso in questa forma, considerando che l’isolamento termico risulta essere un intervento di cui tendono a beneficiare tutti i condomini in pari misura. Minori consumi di gas ed elettricità, miglioramento del livello di benessere abitativo, riqualificazione energetica di tutto il complesso, aumento del potenziale valore di acquisto della singola unità.

Ripartizione spese condominiali per la coibentazione del sottotetto

ripartizione spese condominiali sottotetto

Sono varie le parti di un edificio condominiale che possono ricevere un intervento di coibentazione termica interna, ma la parte che a livello economico incide di più e porta i maggiori benefici è sicuramente il sottotetto.

Come si effettua la suddivisione delle spese condominiali per la coibentazione di un sottotetto?

Si possono distinguere due casistiche principali:

  1. Applicazione del materiale isolante direttamente sul tetto o sul pavimento del sottotetto. In questo caso la spesa grava su tutti i condomini interessati dalla proiezione del tetto;
  2. Applicazione dell’isolante termico in soffitti di sottotetti abitabili e con diritto di proprietà esclusiva. In questo caso la spesa relativa alla coibentazione grava sul singolo proprietario.

La differenza sostanziale è che nel primo caso si tratta di un intervento non richiesto da un singolo condomino per una sua parte esclusiva.

Deve quindi valere nuovamente il concetto che l’isolamento termico è un intervento da cui traggono benefici tutti i condomini, nessuno escluso.

Si deve attuare la ripartizione delle spese condominiali per la coibentazione del sottotetto in base al calcolo dei millesimi, così come affermava il comma 1, dell’articolo 1123 del Codice civile; l’unico modo per venire meno a questa regola generale è un cambiamento del regolamento condominiale con delibera favorevole della totalità dei condomini.

La suddivisione delle spese per la coibentazione del sottotetto condominiale (cappotto o insufflaggio che sia) avviene, quindi, secondo il principio delle tabelle millesimali.

Qualora ci trovassimo di fronte a condomini nei quali sono presenti più scale e più sottotetti, come si procede?

A volte si decide di ripartire la spesa, sempre in ragione delle tabelle millesimali di proprietà, ma limitatamente ai condomini sottostanti il sottotetto coibentato.

Ripartizioni spese condominiali per insufflaggio termico

ripartizione spese condominiali cappotto termico

Conosciamo perfettamente la validità di un insufflaggio termico nel novero delle tecniche di coibentazione quando un edificio è provvisto di intercapedine vuota.

Quando l’intercapedine vuota è relativa ad un condominio nasce l’esigenza, di fronte alla possibilità di coibentazione, di definire la ripartizione delle spese condominiali (le scale o i vani condominiali ne sono un esempio).

Anche in questo caso tutti i condomini hanno il compito di contribuire alla manutenzione dell’area.

In caso di intervento di isolamento termico con schiume isolanti espanse si devono applicare i criteri già affermati in precedenza (ripartizione delle spese condominiali per isolamento termico seguendo la tabella dei millesimali di proprietà, se non è stabilito diversamente).

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Federico Calvanelli